Tvangsoppløysing av sameige kan råke hardt

Tvangsoppløysing av sameige kan vere einaste vegen ut av eit dårleg fungerande sameigeforhold, men det kan også sette eigedomen i spel.

Sameige vert regulert av sameigelova, der det som utgangspunkt er slik at ein sameigar om ønskjeleg kan krevje sameiget oppløyst. Oppløysing inneber at sameigeforholdet blir avslutta. Ved sameige i fast eigedom som ikkje fysisk kan delast, inneber oppløysing at eigedomen skal seljast etter reglane om tvangssal.

Den som krev oppløysing treng ikkje å gje nokon grunngjeving, men oppløysing kan bli opplevd som dramatisk og råke dei andre sameigarane hardt. Eigedomen vert nemleg sett i spel.

Eit typisk døme er sameige i hytteeigedom som kan ha vore i slekta i mange år, og der slektningane etter kvart har blitt usamde og nokre av dei vil ut av sameigeforholdet – medan andre vil motsetje seg dette. Det har kanskje blitt konflikt om vedlikehald av hytta, utbetringar eller oppgradering. Det kan og vere at enkelte av sameigarane ønskjer å få frigjord midlar dei har ståande i eigedomen, og unngå framtidige kostnader.

Dersom ein ikkje hadde reglar om oppløysing og tvangssal, så ville ein sameigar som kanskje berre har ein mindre part i eigedomen, ikkje kunne frigjere kapitalen sin eller kome seg ut av sameigeforholdet.

Den første utvegen – å få seld parten – er i mange tilfelle stengd fordi det ikkje er nokon kjøpar, eller i alle fall ikkje nokon som byr ein tenleg pris. Kanskje ville ein bli tvungen til å godta ein urimeleg låg pris for sameigeparten sin fordi det ikkje ville vere ein aktuell marknad å selje den i, eller berre gje opp sameigeparten ved å gå frå det heile.

Oppløysingsretten er difor ein tryggleiksventil «mot mangt gale som kan koma på i eit sameige», slik Høgsterett formulerer det i ein sentral dom frå 2016.

No kan det vere slik at sameigarane har laga ein sameigeavtale kor dei har blitt samde om at sameigarane ikkje skal ha rett til oppløysing, eller berre rett til oppløysing på visse vilkår. Sidan dette i tilfelle er eit sterkt inngrep i sameigarane sin lovfesta rett til oppløysing, må avtalen gje klare haldepunkt for at oppløysingsretten er fråviken. Utgangspunktet er sameigeavtalen sin ordlyd. Høgsterett har uttalt at det ikkje nødvendigvis er slik at unntak frå lova sin hovudregel må vere nedfelt i avtalen med reine ordelag, det kan også følgje indirekte av formålet med sameiget, til dømes i tilfelle der den konkrete sameigeordninga ligg tett opp til eigarseksjonssameige. At formålet med sameiget er å halde eigedomen i slekta, er ikkje nødvendigvis nok til å gje unntak frå lova sin hovudregel.

Omsynet til dei andre sameigarane er utan betydning dersom hovudregelen gjeld. Sjølv om det kan ha store konsekvensar for dei andre sameigarane at oppløysing blir kravd, skal det ikkje gjerast noko vurdering eller vektlegging av dette. Dersom det skulle vere opning for ei interesseavveging eller skjøn, så ville det bety ein uføreseieleg situasjon og kunne vere tvisteskapande. Her må ein også hugse at dei andre sameigarane i dei fleste tilfelle vil ha fått tilbod om å kjøpe ut parten til marknadspris. Det er når situasjonen mellom sameigarane er verte fullstendig fastlåst, at ein sameigar ser seg nøydt til å krevje tvangsoppløysing.

Dersom det blir kravd oppløysing, skal sal av eigedomen skje ved tvangssal. Tingretten vil i slike tilfelle sette ut salsoppdraget til ein medhjelpar, vanlegvis ein advokat, som vil lyse ut eigedomen for sal. Ved tvangssal av fast eigedom vil sameigarane ha forkjøpsrett under elles like vilkår. Dersom ein sameigar ønskjer å gjere forkjøpsretten gjeldande, må han sjølv gje bod ved tvangssalet, og ein kan ikkje gje bod etter at tredjemanns bod eventuelt er stadfesta. Den som står for tvangssalet vil normalt gje varsel til sameigarane når bodgjevinga ser ut til å ha gått mot slutten, slik at dei sameigarar som ønskjer å overta eigedomen, får høve til å legge inn tilsvarande bod. Sameigar som vil gje bod må også kunne legge fram finansieringsbevis.

Oppsummert vil vi alltid anbefale at det ved oppretting av eit sameige vert laga ein grundig avtale om sameigeforholdet, slik at ein unngår seinare problem med konflikt og tvangsoppløysing. Dette kan spare partane for mykje frustrasjon og usemje.

Adv. Arvid Vamråk Mellingen er partner i Advokatfirmaet Tollefsen og arbeider mest med fast eigedoms rettsforhold, ekspropriasjon- og skjønn, jordskiftesaker og tvisteløysing for domstolane