Tomtefeste – innløysing av festa tomt til bustad og fritidshus

Av Advokatfullmektig Siv Kvåle Sanden

Eig du eit bustadhus som står på ein annan manns grunn? Går du med planar om å løyse inn bustadtomta du festar? Eller festar du bort ei tomt som du kunne tenkt deg å få attende? I så tilfelle er det fleire reglar som gjer seg gjeldande og som du må ta høgde for. Reglane om tomtefeste finn du i  tomtefestelova.

Innløysingsreglane er i dag til fordel for den som festar tomta. Dei viktigaste grunnane til dette er at festar har gjort store investeringar både ved oppbygging av bustaden og opparbeiding av tomta. Vidare har festaren fått eigarskapskjensle til staden ofte gjennom generasjonar og denne er, i følgje lovgjevar, viktig å i vareta.

For at festar skal kunne krevje innløysing må 30 år av festetida i festeavtalen ha gått. Etter den tid kan festar krevje innløysing annakvart år. Når festar skal krevje innløysing må han framsetje skriftleg krav eit år før innløysingstidspunktet er ute.

Det er reglar for kva innløysingssummen skal utgjere. Hovudregelen er at innløysingssummen, altså det festar skal betale til bortfestar, skal vere 25 gonger festeavgifta etter regulering på innløysingstida. Det vil seie at dersom festeavgifta er 10 000 kr etter regulering, skal innløysingssummen vere 250 000 kr. For tomter som er festa bort på avgrensa tid, altså det er fastsett ei «festetid», kan bortfestaren i staden for hovudregelen krevje 40% av tomteverdet på innløysingstidspunktet. Dette kan vere aktuelt der innløysingssummen etter hovudregelen gjev ein vesentleg lågare sum enn det tomta er verd på innløysingstidspunktet. Bortfestar kan likevel ikkje krevje fullt 40% av tomteverdien i dette tilfelle. Festar skal ha frådrag for all verdauke han har tilført eigedomen medan han har hatt festerett. Dersom festar har investert i grunnen, til dømes planert tomta eller hatt utgifter til leidningsnett, skal han ha frådrag i innløysingsummen for dette.

Eit anna vilkår i lova er at tomteverdet ikkje kan setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som allereie står på tomta. Det vil seie, dersom det til dømes står eitt hus på tomta, medan det er plass til tre hus eller eit stort leilegheitskompleks noko som kan auke verdet på tomta, så kan ein ved utrekning av tomteverdet ikkje ta høgde for slike moglegheiter i innløysingsummen.  

Det er berre bortfestar som kan krevje innløysing til 40% av tomteverdet. Festar må halde seg til hovudregelen når han set fram sitt krav.

Dersom bortfestar skulle ynskje å krevje festetomta si tilbake er det diverre lite rom for dette i lova. Dette fordi festar kan krevje både lenging av festekontrakten når festetida er ute og innløysing av tomta etter 30 år av festetida. Bortfestar sine økonomiske interesser er ivaretekne gjennom moglegheita til å regulere festeavgifta, på visse vilkår. Den einaste reelle moglegheita bortfestar har til å få attende festetomta er dersom festar mislegheld festeavtalen, og sjølv då er det ikkje ein enkel prosess.

Andre reglar vil gjelde der tomtefeste har andre føremål enn bustad og fritidshus.

Publisert i Sogn Avis 15.02.2018