Eigedomsskatt til himmels ?

Advokat Arvid Mellingen, Advokatfirmaet Tollefsen AS

14.03.16


Kommunestyret har sidan 2007 kunne skrive ut eigedomsskatt som ein del av inntektsgrunnlaget i kommunen.

Skatten kan skrivast ut med skattesatsar mellom 2 og 7 promille av skattegrunnlaget. Hovudregelen er at kvar eigedom vert taksert kvart 10. år til det som ein reknar med er marknadsverdien, altså kva eigedomen kan seljast for ved vanlege salstilhøve ved fritt sal.

Når all eigedom i ein kommune vert taksert samtidig, vil takseringa måtte bli relativt enkel basert på standardiserte sjablongar som f.eks kvadratmeterprisar, bruksformålet, områdejustering og skjønnsvurdering av indre og ytre standard på bygningen. Sjablong­metoden er akseptert i praksis, men samstundes krev lova at kvar eigedom skal synfarast.

Dersom det ikkje har vore synfaring av eigedomen, vil det vere ein saksbehandlingsfeil som det er grunn til å tru kan ha hatt innverknad på takseringa, og som dermed kan gjere takseringsvedtaket ugyldig.

Etter utlegging av takseringa frå Sogndal kommune som gjeld bustadhus og andre hus på gardsbruk, samt næringsbygg har det naturleg nok kome kraftige reaksjonar på høge skattetakstar.

Frå 2014 kunne kommunane som alternativ velje å nytte likningsverdi som utgangspunkt for å berekne eigedomsskatt på ordinære bustadar. Sogndal kommune valde denne løysinga.

For næringsbygg, våningshus på gardsbruk, kårhus og fritidsbustadar kan ein derimot ikkje nytte liknings­verdien, og ein må dermed taksere marknadsverdien og då som oftast ved bruk av sjablongberekning saman med synfaring.

På landbrukseigedomar meiner mange at verdisettinga på desse bustadane må ta omsyn til at landbrukseigedom er underlagt frådelingsforbod, konsesjonsvilkår og odel, noko som klart påverkar verdien på eigedomen. Våningshus på landbrukseigedomar kan ikkje omsetjast på same måte som bustader på eiga tomt. Det er derfor vanskeleg å fastsette ein marknadspris på våningshus sidan denne type bustad ikkje vert omsett separat. Departementet har tidlegare uttalt at ein må ta omsyn til slike tilhøve ved takseringa.

Spørsmålet blir fort om kommunen har teke omsyn til slike forhold ved fastsetjinga av sjablongane. Når ein ser døme på at bygningar som ikkje er tilrettelagt eller har vore i bruk som bustad på fleire tiår, likevel vert sett med høg marknadsverdi, kan dette tyde på at sjablongane er feil eller at ein i for liten grad har justert i tilstrekkeleg grad ved synfaring. Sjablongane skal vere hjelpemiddel saman med synfaringa. Dersom sjablongen som kommunen nyttar ikkje tek omsyn til slike forhold, vil vedtaket etter mitt syn vere ugyldig som følgje av feil i dei faktiske føresetnadane for utrekninga.

For næringsbygg vil også for stor vekt på sjablongvurdering kunne gi resultat som ikkje rimar godt med reelle marknadsprisar for bygga. I distrikta vil det i varierande grad vere ein fungerande marknad for store næringsbygg. Verdien på bygningane er i stor grad knytt til den verksemda som driv næring der, og forsvinn verksemda så er bygningen også vanskeleg å omsetje. Når ein i kommunen vel den høgaste skattesatsen på 7 promille, må ein derfor etter mitt syn vere varsam slik at ein ikkje i tillegg nyttar urealistisk høge takstverdiar.

Advokatfirmaet Tollefsen undersøkjer i desse dagar kva sjablongar kommunen har nytta, og korleis kommunen har kome fram til desse. Her kan det skjule seg mange feilkjelder.

Har du fått mangedobla taksten og det ikkje har vore synfaring, bør du klage på vedtaket. Klagefristen er etter eigedomsskattelova 6 veker frå den dagen skattelista vart utlagt eller skattesetelen sendt til deg. Klagefristen vil for dei fleste då vere 14. april.